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澳门葡京:金科股份打的什么算盘:左手举债 右手“输血”

时间:2019/1/5 17:32:23  作者:  来源:  查看:52  评论:0
内容摘要:  左手已经债台高筑,右手却仍在为其他公司输血,金科地产集团股份有限公司(以下简称“金科股份”)这波不同寻常的操作引发业内关注。  财报信息显示,其负债总额三年连升,需借款偿还年初到期债务,与此同时,在净资产仅为197亿元的情况下金科股份累计为其他企业“输血”73亿元,担保余额亦...
  左手已经债台高筑,右手却仍在为其他公司输血,金科地产集团股份有限公司(以下简称“金科股份”)这波不同寻常的操作引发业内关注。

  财报信息显示,其负债总额三年连升,需借款偿还年初到期债务,与此同时,在净资产仅为197亿元的情况下金科股份累计为其他企业“输血”73亿元,担保余额亦超过663亿元。金科股份究竟在打什么算盘?

  文 | 赵竞凡

  金科股份是西南地区的房地产龙头企业,主业为房地产开发,除此之外也布局了五星级酒店、园林、门窗及物业管理业务。2日,金科股份发布公告称,拟发行2019年第一期短期融资票据,用于偿还约11笔于2019年前三月到期的中期票据及借款项目。

  据悉,该期票据注册金额为22亿元,基础发行规模为6亿元,发行金额上限为12亿元,而这11笔即将到期的中期票据及借款项目合计待偿还金额恰为12亿元。

  截至2019年1月2日,金科股份待偿还直接债务融资工具余额为人民币147.80亿元,包括短期融资券10亿元,中期票据11亿元,一般公司债38.62亿元,私募公司债46.88亿元,资产支持证券25.80亿元,资产支持票据15.50亿元。

  01 无惧钱紧慷慨解囊为哪般?

  作为一家野心勃勃的中型房企,金科股份近年来一直钱紧。其财务数据显示,截至2018年6月末,公司有息负债总额为757.99亿元,占总负债的比例为48.15%。《金科地产集团股份有限公司2019年度第一期短期融资券募集说明书》对此提示称,金科股份或将面临兑付压力,若其融资能力受限或者房地产市场出现重大不利变动,或将对金科股份的资金平衡及偿债能力造成不利影响。

  除负债攀升外,金科股份的资金压力也不容小觑。其财务数据显示,2016-2017年以及2018年1-6月,金科股份经营活动现金净流量分别为6.24亿元、-8.49亿元和3.53亿元。前述募集说明书同时指出,随着公司经营规模的加大,后续房地产业务开发还需投入资金,若房地产市场的波动对公司销售资金回笼产生不利影响,公司可能面临经营活动现金净流量不稳定的风险。

  即便如此,金科股份仍旧十分慷慨,频频为多家公司“输血”。中新经纬梳理金科股份的财务资助情况发现,金科股份年内共十次发布财务资助公告,资助对象既有关联公司,也有无关联关系的公司。

  其中,金科股份最新财务资助公告(《关于公司与合作方按股权比例调用控股子公司富余资金的议案》)显示,包括天津津晋冀碧桂园房地产开发有限公司、天津富力城房地产开发有限公司在内的17家企业将接受金科股份总计16.14 亿元的财务资助,而上述企业均与金科股份无关联关系。

  对于去年的财务资助计划,公司董事会多次宣称,这是为盘活项目公司存量资金,加快资金周转,调用控股子公司富余资金而使得其他股东享有同等权利而引起的财务资助,有利于公司合资业务的开展。

  高级会计师刘文斌在接受媒体采访时称,向非绝对控股公司,特别是参股公司、甚至没有直接股权关系的合作方提供借款,可以理解为谋求快速发展的一种手段,但同时存在资金利用效率低下,股东利益受损的可能。

  截至2018年11月末,金科股份因房地产开发项目建设对外提供的财务资助余额逾73亿元,其中72亿元资助对象参股公司及并表但持股未超过50%的控股子公司。而截至三季度末,金科股份担保余额已达663.42亿元,占净资产比为197.44%。

  02 “高周转”加剧资金压力

  让公司资金状况雪上加霜的是,由于采取“高周转”模式,金科股份近三年来负债水平一路走高。

  2016年金科股份提出“2017-2020年销售金额分别为500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元,力争2020年达到2000亿元”。为此,“1671”高周转模式正式上马,这一模式要求拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正。

  对房地产企业来说,大干快上的第一步往往是拿地,而近三年来金科股份拿地势头始终强劲。据金科股份财务报告数据,2016年企业拿地34宗,购置面积为2.2亿平方千米;2017年,金科股份拿地面积升至2.55亿平方米;而从2018年初至三季度末,金科股份累计拿地92宗,建筑面积为1771万平米,同比增长146%。

  如此急速扩张,当然会令金科股份的财务状况吃紧。数据显示,2016年,金科股份负债总额为867亿元,2017年上升至1350亿元,截至2018年三季度末,这一数据进一步跃升为1743亿元。与此同时,金科股份资产负债率也不断抬升,由2016年的79.38%,分别升至2017年的85.79%及2018年前三季度的83.83%。

  此外,截至2018年10月末,金科股份合并口径下借款余额为838.55亿元,较2017年末借款余额677.16亿元增加161.39亿元,增加金额占2017年末经审计的净资产223.66亿元的72.16%。

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  快速扩张之下,虽然债务负担加重,金科股份却取得了一定的成绩。2018年前三季度,金科股份实现营业收入268.93亿元,同比增长48.79%;归属于上市公司股东的净利润21.91亿元,同比增长131.26%。而据金科股份对外披露的信息显示,截至2018年12月28日,金科地产销售金额突破1000亿元,十分接近其在《发展战略规划纲要(2017-2020)》中提出的2018年全年销售目标1100亿元。

  因此,有不少地产分析师看好金科股份的未来发展,认为其盈利能力持续改善、长期驱动力稳健。然而金科股份的好运气能否一直维持呢?

  1月2日发布的《金科地产集团股份有限公司2019年度第一期短期融资券募集说明书》提到,受国家宏观调控政策和市场需求等因素的影响,公司未来经营业绩仍可能发生波动,对发行人的持续稳定发展和持续盈利能力带来一定的风险。

  中原地产首席分析师张大伟也对中新经纬分析称,明年房企融资环境仍然偏紧。随着资金压力的加大,房企融资需求不断上涨,而随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度将会越来越大。

  在融资环境趋紧、楼市调控趋严的当下,金科股份2019年的1500亿销售目标能否顺利达成,或许仍需要时间来判断。

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